Não consigo mais pagar as parcelas do apartamento: distrato, renegociação ou venda do contrato?
Fernanda comprou o primeiro apartamento na planta em 2023. Dois quartos, varanda, a quinze minutos do trabalho. As parcelas cabiam no orçamento, e ela já tinha escolhido até a cor da parede do quarto.
Um ano e meio depois, a empresa onde ela trabalhava fechou. O seguro-desemprego acabou antes de um novo emprego aparecer. E todo mês chegava o boleto da construtora, junto com uma pergunta que tirava o sono: como eu vou pagar isso?
Ela ligou para a construtora. A resposta foi curta: "A única opção é o distrato. A senhora recebe parte do que pagou, parcelado." Fernanda desligou com a sensação de que ia perder o sonho e, de quebra, boa parte do dinheiro que tinha juntado.
Se você está vivendo algo parecido, este artigo é para você. A boa notícia é que o distrato não é o único caminho, e escolher a opção certa pode fazer muita diferença no seu bolso.
A história da Fernanda é fictícia, mas representa uma situação que acontece com muitas famílias.
O erro mais comum: parar de pagar e esperar
Quando o dinheiro aperta, a reação natural é deixar o boleto para depois e torcer para a situação melhorar. O problema é que o tempo joga contra você.
Cada parcela atrasada gera multa, juros e correção. Seu nome pode ir para os cadastros de inadimplentes. E, depois de um tempo, a própria construtora pode desfazer o contrato por falta de pagamento, nas condições dela, e não nas suas.
Ou seja: quem para de pagar sem um plano perde o poder de negociar. O melhor momento para decidir é antes de as parcelas se acumularem.
Caminho 1: renegociar com a construtora
Se a dificuldade é temporária e você ainda quer o imóvel, vale tentar um acordo. Algumas possibilidades:
alongar o prazo, reduzindo o valor de cada parcela;
suspender ou reduzir os pagamentos por alguns meses;
reorganizar parcelas intermediárias, como as anuais ou as de chaves.
A construtora não é obrigada a aceitar. Mas, para ela, um comprador que continua pagando costuma ser melhor do que um distrato. Atenção: todo acordo deve ser feito por escrito, em um aditivo ao contrato. Leia com cuidado antes de assinar, porque alguns aditivos trazem juros novos ou cláusulas que tiram direitos que você tinha.
Caminho 2: vender o contrato (cessão de direitos)
Poucas pessoas sabem, mas você pode transferir o seu contrato para outra pessoa. Quem compra assume as parcelas que faltam e paga a você pelo que já foi pago, no valor que vocês combinarem. Isso se chama cessão de direitos.
A grande vantagem é que, em vez de sofrer a retenção do distrato, você pode recuperar o que investiu. Se o imóvel valorizou desde a compra, o valor pode ser até maior.
Os cuidados:
a construtora normalmente precisa autorizar a transferência, e o contrato pode prever uma taxa para isso, que deve ser razoável;
o novo comprador passa por análise de crédito;
o contrato de cessão precisa ser bem feito, para que você saia de vez da obrigação e não continue respondendo pelas parcelas.
Caminho 3: o distrato
Se você não quer ou não pode continuar com o imóvel, o distrato é o caminho. Mas ele tem regras, e a construtora não pode ficar com o quanto quiser.
Pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), quando o comprador desiste:
a construtora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação;
também pode descontar a comissão de corretagem, se ela foi informada de forma clara na compra;
a devolução tem prazo: em até 180 dias depois do distrato ou, havendo patrimônio de afetação, em até 30 dias depois do habite-se.
Repare na palavra "até": esses percentuais são limites, não valores obrigatórios. E propostas com descontos que não fazem sentido, como condomínio de um imóvel que você nunca recebeu, devem ser questionadas.
Dois pontos que mudam tudo: se o seu contrato é anterior a dezembro de 2018, as regras são outras, em geral mais favoráveis ao comprador. E se o imóvel tem alienação fiduciária registrada, a falta de pagamento segue um procedimento próprio, com leilão. Por isso, cada contrato precisa ser analisado antes de qualquer decisão.
Os três caminhos lado a lado
Caminho | Quando faz sentido | Principal cuidado |
Renegociar | A dificuldade é temporária e você quer manter o imóvel | Ler o aditivo antes de assinar |
Vender o contrato | Você quer sair sem perder o que investiu | Autorização da construtora e contrato de cessão bem feito |
Distrato | Você não quer ou não pode seguir com o imóvel | Conferir se a retenção e o prazo respeitam a lei |
E a Fernanda?
Antes de assinar o distrato que a construtora ofereceu, Fernanda decidiu buscar orientação jurídica. Com o contrato analisado, ela descobriu que tinha opções que ninguém tinha mencionado ao telefone e que a proposta inicial não respeitava os limites da lei.
Pela primeira vez em meses, ela pôde comparar os caminhos com calma e escolher o que fazia sentido para a vida dela, sabendo exatamente o que estava assinando. O alívio não veio de uma solução mágica, mas de ter clareza e segurança para decidir.
O que separar antes de decidir
☐ Contrato de compra e venda, com todos os aditivos
☐ Comprovantes de tudo o que você já pagou
☐ Extrato atualizado do saldo devedor
☐ E-mails, mensagens e propostas recebidas da construtora
☐ Matrícula do imóvel, para verificar patrimônio de afetação ou alienação fiduciária
Você não precisa decidir sozinho
Não conseguir pagar as parcelas não é o fim do seu sonho, nem significa que você vai perder tudo o que pagou. Mas a decisão tomada no desespero, ou com base apenas no que a construtora diz, pode custar caro.
Cada contrato tem detalhes que mudam o resultado: a data de assinatura, as cláusulas, o patrimônio de afetação, a forma de garantia. Por isso, o primeiro passo é entender a sua situação com quem conhece o assunto.
Antes de assinar qualquer documento ou parar de pagar, o ideal é contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que possa analisar o seu contrato e mostrar, com clareza, quais caminhos existem no seu caso. Informação de qualidade, no momento certo, é o que permite decidir com segurança.
Dra. Rosimar Souza
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