Atraso na entrega do imóvel: vou ter que renovar o aluguel. E agora?
Se a construtora atrasou a entrega e você precisou renovar o aluguel, saiba disto primeiro: esse aluguel extra, em regra, é prejuízo da construtora, não seu. A lei e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantem ao comprador o direito de ser indenizado pelo tempo em que ficou sem o imóvel.
O problema é que muita gente perde esse direito por falta de organização. Paga o aluguel, guarda pouca coisa e só procura ajuda anos depois. Este artigo explica, em linguagem direta, quais são os seus direitos e o que fazer a partir de hoje.
Primeiro passo: o atraso já passou do limite?
A construtora pode atrasar até 180 dias sem pagar nada, desde que isso esteja escrito de forma clara no contrato. É o chamado prazo de tolerância, previsto no art. 43-A da Lei 4.591/64 (incluído pela Lei 13.786/2018, a "Lei do Distrato").
Passados esses 180 dias, o atraso deixa de ser tolerado e passa a ser descumprimento do contrato. A partir daí, cada mês sem as chaves gera direito a indenização.
Na prática, faça esta conta:
Ache no contrato a data prevista para entrega.
Some o prazo de tolerância (normalmente 180 dias).
Se as chaves não foram entregues até essa nova data, a construtora está em atraso, e a indenização corre desde então.
Atenção: se o contrato não prevê tolerância de forma expressa, ela não existe. O atraso conta desde a data original.
O aluguel que você paga pode voltar para o seu bolso
O STJ já decidiu, em julgamento com efeito obrigatório para todos os tribunais (Tema 996), que o prejuízo do comprador com o atraso é presumido. Você não precisa provar que sofreu dano: basta provar o atraso.
A indenização é calculada como um aluguel mensal, com base no valor de locação de um imóvel parecido com o que você comprou. Ela é devida desde o fim do prazo de tolerância até o dia em que as chaves forem efetivamente entregues.
Na prática, os tribunais costumam fixar esse valor entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por mês. Num apartamento de R$ 400 mil, isso representa algo entre R$ 2 mil e R$ 4 mil por mês de atraso.
Um ponto importante: o direito existe mesmo que você não pague aluguel, por exemplo, se mora com a família. Quem paga aluguel, porém, tem nos recibos a prova mais forte e mais fácil de apresentar.
E a multa do contrato?
Muitos contratos preveem multa para quando o comprador atrasa as parcelas, mas silenciam sobre o atraso da construtora. O STJ corrigiu esse desequilíbrio (Tema 971): a multa prevista contra o comprador pode ser aplicada, invertida, contra a construtora.
Para contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, a própria lei fixa uma indenização mínima: 1% do valor que você já pagou, por mês de atraso, proporcional aos dias e com correção monetária.
O que não dá para fazer é receber em dobro pelo mesmo prejuízo. Se a multa do contrato já tem valor equivalente a um aluguel, ela substitui a indenização pelo aluguel, e não se soma a ela (Tema 970 do STJ). Por isso, a escolha do pedido certo faz diferença no valor final, e é aqui que a análise do contrato por um especialista se paga.
Já o dano moral, em regra, não decorre do simples atraso. Ele costuma ser reconhecido quando há algo a mais, como um atraso de anos, a família desalojada ou a perda de um financiamento.
Outros direitos que quase ninguém cobra
O aluguel não é o único dinheiro em jogo. Depois que o prazo de tolerância vence, o comprador também tem direito a:
Parar de pagar juros de obra. Quem financiou na planta paga ao banco a chamada taxa de evolução de obra. O STJ considera ilegal cobrar esse encargo do comprador após o prazo de entrega (Tema 996). O que foi pago depois disso pode ser cobrado da construtora.
Trocar o índice de correção. O saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC, que acompanha o custo da construção e tende a subir mais. Em caso de atraso, o STJ determina a troca pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais caro para você.
Desistir do negócio sem perder nada. Se o atraso passou dos 180 dias e você não quer mais o imóvel, pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, com correção, mais a multa prevista, em até 60 dias (art. 43-A, §1º, da Lei 4.591/64). Nesse caso, não há os descontos que a construtora aplica quando o comprador desiste por conta própria.
O que fazer agora, passo a passo
Guarde todos os comprovantes. Contrato de compra, recibos de todas as parcelas pagas, contrato de aluguel, recibos de aluguel e boletos de juros de obra. Sem papel, o direito fica mais difícil de provar.
Registre as promessas da construtora. Salve e-mails, mensagens de WhatsApp e comunicados sobre novas datas de entrega. Eles mostram o atraso e, muitas vezes, a própria confissão dele.
Renove o aluguel com uma saída prevista. Negocie com o proprietário um prazo mais curto ou uma cláusula que dispense a multa caso você receba as chaves antes do fim. Pela Lei do Inquilinato (art. 4º da Lei 8.245/91), a multa por sair antes já deve ser proporcional ao tempo que falta, mas uma cláusula específica evita discussão.
Notifique a construtora por escrito. Uma notificação formal registra a data em que você cobrou seus direitos e, não raro, abre espaço para um acordo.
Não assine nada sem ler. Na entrega das chaves, algumas construtoras incluem termos de quitação em que o comprador renuncia à indenização. Leia antes de assinar e, se houver dúvida, consulte um advogado.
Procure orientação jurídica. A escolha entre indenização por aluguel, multa invertida ou desfazimento do contrato muda bastante o valor final. Cada contrato tem suas armadilhas.
Existe prazo para cobrar?
Sim. O STJ tem aplicado o prazo de 10 anos para pedidos baseados no descumprimento do contrato (art. 205 do Código Civil). Ainda assim, há discussões sobre prazos menores para algumas parcelas do pedido. Esperar é arriscado: comprovantes se perdem e a construtora pode mudar de situação financeira.
Conclusão
Renovar o aluguel por culpa da construtora não precisa sair do seu bolso. A lei e a jurisprudência do STJ estão do lado do comprador: o prejuízo é presumido, a multa pode ser invertida e encargos cobrados após o atraso podem ser devolvidos.
O que separa quem recebe de quem perde esse dinheiro é agir cedo e com os documentos certos. Organize seus comprovantes, renove o aluguel com flexibilidade e busque orientação especializada para escolher o melhor caminho para o seu caso.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato.
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